Diccionario hipotecario

Resolvemos las dudas que te puedan surgir al comprar una vivienda

Amortización Amortización

Amortizar es el proceso financiero por el cual se va extiguiendo una deuda a través de pagos periódicos o puntuales, que pueden ser de las misma cuantía o diferentes. Estos pagos sirven para pagar los intereses y reducir el importe de la deuda. 





Avalistas Avalistas

El avalista de un préstamo hipotecario es una garantía adicional para el banco. Se considera un aval solidario puesto que acepta una deuda que no le ofrece contraprestación alguna. Es decir, en caso de que los titulares de la vivienda no pudieran hacer frente a los pagos el banco irá contra el avalista y éste, en ningún caso, tendrá la propiedad de la vivienda. 
Así mismo, el avalista no responde únicamente con su nómina o sus ingresos sino que, en caso de impago, el banco puede embargar también sus propiedades. El Registro de la Propiedad pone de manifiesto todas las propiedades de las que dispone el avalista por lo que no querer entregar copia de las escrituras no serviría de nada en caso de impago.





Cancelación registral Cancelación registral

Eliminación en el Registro de la Propiedad de la inscripción de la carga que figura sobre una finca. Un préstamo hipotecario puede estar totalmente pagado, pero la hipoteca figurar aún en el Registro. Para que desaparezca esa hipoteca tiene que firmarse una escritura de cancelación y con posterioridad ser inscrita en el Registro, anulando la carga a la que hace referencia.





Capacidad de reembolso Capacidad de reembolso

El banco antes de conceder una hipoteca analiza nuestra capacidad de reembolso es decir, comprueba si vamos a ser capaces de hacer frente a las mensualidades de la hipoteca. Para ello, calcula nuestros ingresos netos y les aplica un ratio, que suele estar entre el 30 y el 40%, el resultado se denomina capacidad de endeudamiento que será la cuota máxima mensual que la entidad financiera considere que podemos pagar.  
A modo de ejemplo, si dos titulares tienen unos ingresos mensuales netos de 2.400 euros, su capacidad de endeudamiento oscila entre 720 y 960 euros. Por tanto, si necesitaran una hipoteca superior a esa cuota lo más probable es que la entidad financiera considere nula su capacidad de reembolso y no les conceda el crédito. 

 






Comisión de subrogación Comisión de subrogación

Si estás interesado en cambiar tu hipoteca a otro banco, debes saber que tu entidad te cobrará una comisión por realizar este cambio. La comisión máxima por subrogación está marcada por Ley y es del 0,5% durante el primer lustro, a partir de ahí se reduce al 0,25%. Sin bien, esto puede negociarse con la entidad hasta quedar al 0%.






Estabilidad laboral Estabilidad laboral

Las entidades financieras requieren que el titular de la hipoteca cuente con un contrato indefinido. Actualmente, acceder a un crédito de este tipo con un contrato temporal o siendo autónomo es bastante complicado. Por tanto, la estabilidad laboral es un requisito prácticamente inamovible a la hora de conseguir una hipoteca. 
Si bien, el banco contempla cada caso de manera individual. Por ello, puede que hagan excepciones puntuales con aquellas personas que aunque no dispongan de un contrato laboral fijo si puedan acreditar unos ingresos más o menos recurrentes que acrediten la capacidad de reembolso. 





Garantías adicionales Garantías adicionales

La estabilidad laboral es una condición necesaria, pero no siempre suficiente. La situación de inestabilidad del país ha llevado a que los bancos cada vez precisen mayores garantías para conceder una hipoteca. 
Disponer de avalistas solventes y con patrimonio, tener dinero ahorrado u otro tipo de productos financieros que confirmen nuestra capacidad de reembolso son puntos a favor a la hora de que nos concedan nuestra hipoteca.






Hipoteca Hipoteca

Un préstamo hipotecario, o comúnmente conocido como hipoteca, es un producto bancario que nos permite recibir una cantidad de dinero destinada a la adquisción de una vivienda a cambio del compromiso de devolver esa cantidad mediante pagos periódicos o cuotas. A diferencia de otros préstamos, el hipotecario cuenta con una garantía adicional, la propia vivienda adquirida. Al préstamo hipotecario va asociado un contrato en el que se detallan las obligación del deudor así como las condiciones del préstamo, como son las cuotas, plazo y el sistema de amortización.






Tipos de interés Tipos de interés

A la hora de adquirir una hipoteca existen varias opciones para el pago de intereses. El interés fijo es un tipo de interés que se mantiene constante a lo largo de toda la vida del préstamo por lo que la subida o bajada del EURIBOR, que es el índice que se toma como referencia por regla general, no afecta a este tipo de préstamos. 
Por el contrario, los tipos de interés variable están compuestos por un índice de referencia más un diferencial que se pacta con el banco. Este tipo de intereses varían con el tiempo en función de los cambios en el mercado. El tipo de interés variable suele revisarse cada doce meses aunque también puede negociarse con la entidad, esta periodicidad se denomina cadencia. 
Finalmente, existe un tercer tipo, el interés mixto. Este interés se compone de dos fases: una primera, en la que se aplica un tipo de interés fijo y una segunda, en la que se aplica un interés de tipo variable. 

 






Valor de compra y tasación Valor de compra y tasación

El valor de compra-venta es el importe que viene reflejado en la escritura y lo que vamos a pagar por la vivienda. En función de este valor se determinan los impuestos que se pagarán por la vivienda como el IVA o el ITP. 
El valor de mercado y el de tasación son dos valores que, en principio, deberían coincidir. Si bien, las fuertes caídas o subidas en los precios de las viviendas llevan a que en ocasiones estos valores no coincidan ya que el precio de mercado tiende a incorporar estas expectativas de subida o bajada en su valoración.  Si así fuera, lo que nos interesa es conocer el valor de tasación de la vivienda.
En caso de que tengamos ahorrado entre un 10 y un 13% del valor de la compra para gastos, necesitaríamos que la hipoteca nos concediera el 100% del valor de la compra. Si no tuviéramos nada ahorrado y precisáramos una hipoteca del 100% del valor de la compra más gastos necesitaríamos un préstamo del 100% del valor de tasación. Esta opción reduce mucho nuestras posibilidades para que nos concedan una hipoteca aunque, en ocasiones, se aceptan si aportamos dobles garantías.