Mejor precio comprar piso

¿Cómo saber el precio justo de un piso?

11.03.2019
Por redacción 0 comentarios

Si estás pensando comprar un piso, existen fórmulas para saber si la cantidad que vas a pagar por la vivienda es el precio justo. La rentabilidad bruta por el alquiler, el PER o el precio medio de la zona pueden dar algunas pistas para conocer si el precio de un piso es el adecuado.

Comprar un piso es una inversión para toda la vida, por eso es importante que dispongas de la información adecuada antes de embarcarte en esa aventura. Identificar si pagarás de más o si se trata de un chollo es sencillo si se aplican una serie de fórmulas matemáticas.

Rentabilidad bruta por alquiler

Los precios de venta y alquiler guardan una relación que, pese a poder variar en función del tiempo y otras características concretas (como su ubicación o la ciudad en la que se encuentra la vivienda), te permite hacerte una idea aproximada.

La rentabilidad bruta por alquiler es el resultado (%) de dividir los ingresos anuales que percibimos por una vivienda en alquiler, entre su precio de venta. Aunque no vayamos a alquilar nuestra vivienda, es una buena referencia para conocer si estamos haciendo una buena inversión

Rentabilidad bruta por alquiler = (ingresos anuales por alquiler/precio de compra) *100

Por ejemplo, si compramos una vivienda por 200.000 euros y por esa misma vivienda se pueden obtener 12.000 euros anuales (1.000 euros mensuales) por el alquiler, la rentabilidad bruta por alquiler alcanzaría el 6%.

 
 

Rentabilidad bruta por alquiler = (12.000/200.000) *100 = 6%

 

Según el último informe del Banco de España (BdE), a cierre del cuarto trimestre de 2018, la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España es del 4,0%.

Por tanto, volviendo al ejemplo previo, con una rentabilidad del 6% la vivienda está reportando a su propietario una rentabilidad superior a la media del mercado. Del mismo modo que, el alquilado está pagando más de lo que debería. Todo ello, sin tener en cuenta otras características propias del piso.

PER

El PER (Price Earnings Ratio) es otra de las fórmulas que nos permite identificar si nos estamos moviendo en el precio adecuado a la hora de comprar una vivienda.

En este caso, se trata de hacer la operación inversa a la de la rentabilidad bruta por alquiler. Es decir, dividir el precio de venta entre el precio anual del alquiler. De este modo, podemos conocer cuántos años tardaríamos en pagar esa vivienda con el alquiler estimado para las condiciones actuales.

PER = (precio de compra / ingresos anuales por alquiler)

 

Por ejemplo, en el caso de una vivienda por la ingresamos 12.000 euros anuales (es decir, 1.000 euros mensuales) y cuyo valor es de 200.000 euros, el PER sería de 16,67. Por tanto, tardaríamos 16,67 años en pagar nuestra vivienda con el alquiler establecido.

 
 

PER = (200.000/12.000) = 16,67

 

Precio medio de la zona

El precio medio por metro cuadrado es una variable que se ha utilizado desde hace muchos años para conocer si se está comprando bien o mal un piso. Su cálculo es muy sencillo y es el resultado de dividir el precio de compra entre los metros cuadrados de los que disponga la vivienda.

A la hora de tener en cuenta los metros cuadrados de una vivienda, existen distintos conceptos como los metros cuadrados construidos o los metros útiles. Pese a que los segundos serán los metros de los que dispongas en tu vivienda, habitualmente se utiliza como medida estándar los construidos.

Una vez que conoces el coste por metro cuadrado construido, existen diversas páginas web como Idealista o Fotocasa que ofrecen mensualmente datos sobre el precio medio de las diferentes zonas. Es cierto que cada piso tiene unas peculiaridades que influyen en su precio, pero la media puede servir para saber si se está haciendo una buena o mala compra de una vivienda.

Recuerda que estar bien informado es fundamental a la hora de realizar cualquier inversión. Más aún cuando se trata de inversiones que requieren un gran esfuerzo económico y un compromiso a largo plazo, como en el caso de la compra de una vivienda.

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Etiquetas Vivienda

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